辛苦的買(mǎi)學(xué)區(qū)房之路：八一小學(xué)

　　基本情況：孩子12年2月份的，女孩，家在朝陽(yáng)區(qū)，學(xué)校對(duì)口的是北師大朝陽(yáng)附小和北師大朝陽(yáng)附中。

　　換房的緣由：孩子2歲的時(shí)候，跟單位一些同事交流，問(wèn)他們家孩子的小學(xué)、初中、高中、大學(xué)，才發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，絕大部分的孩子都上的海淀區(qū)的市區(qū)重點(diǎn)的初中高中（清華附中、101，交大附中、北達(dá)資源、北理工附中、北京四中等，石油附中就算是差的了），小學(xué)層次不齊（海淀實(shí)驗(yàn)三小、石油附小、中關(guān)村一小、三小），大學(xué)好多也只能去外地上比較好的一本，在北京能上北理工就算好的了。當(dāng)然一些從外地上了初中高中后，過(guò)來(lái)的有些孩子能考上北大清華。我愕然，要是孩子上一個(gè)普普通通的學(xué)校，能上到一本的概率能有多大？

　　學(xué)區(qū)房原則：相對(duì)好的學(xué)校，至少將來(lái)能上一個(gè)一本，超過(guò)她爸，沒(méi)想著往牛孩上培養(yǎng)。賣(mài)了現(xiàn)在的兩居，買(mǎi)一個(gè)三居。

　　買(mǎi)房之路之起步階段：14年年初，我的房子滿(mǎn)五年，想著換到海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房，這個(gè)時(shí)候正好北京的教育新政開(kāi)始陸陸續(xù)續(xù)的出臺(tái)。最開(kāi)始想換一個(gè)三居，對(duì)口學(xué)校是海淀的中關(guān)村一小和二小，或者西城的育翔小學(xué)。看了這些學(xué)校的房子之后，就抓緊時(shí)間賣(mài)自己的房子，市場(chǎng)行情從清明節(jié)開(kāi)始明顯轉(zhuǎn)差，所以必須先賣(mài)后買(mǎi)的穩(wěn)妥之路。

　　買(mǎi)房之路之亂花迷眼：4月初小區(qū)成交一套房子都能到4.9萬(wàn)每平，我的房子也開(kāi)始幾十萬(wàn)的降價(jià)，可是一直也沒(méi)能賣(mài)出去。這個(gè)期間也在各種論壇補(bǔ)充知識(shí)，看了好多小學(xué)的學(xué)區(qū)房，淘汰了中1、中二、育翔小學(xué)、石油附小。到了七月份基本定下來(lái)在萬(wàn)泉小學(xué)買(mǎi)房子，因?yàn)槿f(wàn)泉小學(xué)算是比較好的小學(xué)，對(duì)口初中是八一、19中，后來(lái)好像還有中關(guān)村中學(xué)和知春里中學(xué)，根據(jù)派位的一些原則，萬(wàn)泉小學(xué)八成孩子都去了19中，感覺(jué)19中也還算是比較好的初中，當(dāng)然沒(méi)有辦法跟很牛的人大附、北大附中、清華附中相比，但是這個(gè)派位在海淀區(qū)而言算是相當(dāng)均衡的了。不過(guò)看了那么多小區(qū)，這些學(xué)區(qū)房的房子、小區(qū)的確是比較糟爛，出租率相當(dāng)高，住起來(lái)很不爽。

　　14年中考結(jié)束后，隨著成績(jī)的公布，我家門(mén)口的初中中考成績(jī)相當(dāng)好，在朝陽(yáng)區(qū)排到了前三名。正好自己的房子也賣(mài)不出去，就想著算了，就在家門(mén)口上小學(xué)、初中，在海淀區(qū)買(mǎi)一套普通房子，中考的時(shí)候跨區(qū)回西城參加中考。所以從8月份開(kāi)始暫緩了自己要賣(mài)的房子。我開(kāi)始考慮在學(xué)院路上買(mǎi)一套非學(xué)區(qū)房，等著孩子中考用，房子用于出租。學(xué)院路上的房子因?yàn)榛�本不是學(xué)區(qū)房，所以?xún)r(jià)格下降很厲害。

　　9月30號(hào)開(kāi)始了一些房地產(chǎn)的調(diào)控，行情一下子有所好轉(zhuǎn)。小區(qū)里有幾套房子也成交了，價(jià)格比4月份跌了15-20%左右。

　　買(mǎi)房之路之山重水復(fù)疑無(wú)路：時(shí)間到了11月份，老婆突然覺(jué)得還是要買(mǎi)一個(gè)學(xué)區(qū)房，這個(gè)時(shí)候降息了。于是我們?cè)囍�去看一套小�?hù)型的房子，只為落戶(hù)。萬(wàn)泉小學(xué)的房子一居已經(jīng)從220萬(wàn)左右爬升到250萬(wàn)（石油附小的房子從7月份的4.2萬(wàn)到了5萬(wàn)，裕中西里的房子從不到5萬(wàn)漲到6萬(wàn)5）。看了這些小戶(hù)型，還是在買(mǎi)一居，三居之間徘徊，家附近的中介說(shuō)小區(qū)房子好賣(mài)了，于是又開(kāi)始了賣(mài)房之旅。中介很給力的推薦，很多看房子的，可是只有看的，沒(méi)有談的。14年也就這么過(guò)去了。

　　買(mǎi)房之路之柳暗花明又一村：到了15年，終于決定買(mǎi)一個(gè)一居。新政太多太亂，拿不準(zhǔn)到底怎么變化，學(xué)區(qū)房風(fēng)險(xiǎn)較大。不如買(mǎi)一個(gè)一居風(fēng)險(xiǎn)小，賣(mài)房的時(shí)候一居也好賣(mài)，畢竟總價(jià)低。終于經(jīng)過(guò)了10個(gè)月的反復(fù)，決定：在萬(wàn)泉買(mǎi)一居。

　　可是造化弄人，價(jià)格合適的房子，呼呼的就賣(mài)完了，萬(wàn)泉小學(xué)的房子低于260萬(wàn)的都沒(méi)有了（除了小南莊的個(gè)別較差的房子）。又看了八一學(xué)校（彩和坊小學(xué)+八一中學(xué)，直升的學(xué)校）的稻香園、海淀南路、大河莊苑。總價(jià)要稍低一些，250萬(wàn)左右的房子。

　　在咨詢(xún)了單位眾多同事的意見(jiàn)：稍好的小學(xué)+稍差的初中（萬(wàn)泉小學(xué)+派位大部分去19中）和稍差的小學(xué)+稍好的初中（彩和坊小學(xué)+八一中學(xué)）之間選擇，絕大部分都說(shuō)初中重要。于是我選擇了買(mǎi)八一學(xué)校的房子。

　　買(mǎi)房之路之不盡完美：確定了思路，買(mǎi)房子就快了。不到一周就買(mǎi)了房子，稻香園的一套房子因?yàn)榉繓|臨時(shí)加價(jià)導(dǎo)致失意。下午又看了大河莊苑的房子，56平232萬(wàn)，滿(mǎn)五不唯一，個(gè)稅在20萬(wàn)左右（看貸款多少）。晚上直接簽了合同。我的全部費(fèi)用在261萬(wàn)，感覺(jué)還是不錯(cuò)的。因?yàn)榉繓|著急用錢(qián)，就只能9.2折的商貸。一個(gè)月增加150塊錢(qián)的費(fèi)用。忍了！

　　可是總有不完美的地方：一是個(gè)稅，個(gè)稅是評(píng)估價(jià)-原值-10%的評(píng)估價(jià)，再乘以20%，中介說(shuō)評(píng)估價(jià)不會(huì)超過(guò)160萬(wàn)，所以我計(jì)算的個(gè)稅在18萬(wàn)，可是到了交錢(qián)的時(shí)候，評(píng)估價(jià)多了15萬(wàn)，也就是個(gè)稅多了快3萬(wàn)。雖然這些錢(qián)不是中介收的，可是中介應(yīng)該把這個(gè)先說(shuō)明，讓我們有一個(gè)心理準(zhǔn)備。本來(lái)還有幾萬(wàn)塊錢(qián)留著過(guò)年，這下子緊張了。二是利率，因?yàn)榧蛹鞭k理的，去交契稅個(gè)稅的時(shí)候我們還不知道利率多少，問(wèn)了一句才知道是92折，一個(gè)月又多了七八十塊錢(qián)。這下被愚弄的感覺(jué)涌上心頭，朝中介發(fā)起火來(lái)。92折比88折一個(gè)月多交150塊錢(qián)。

　　建議：一定要找一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)在可靠的中介。

　　小結(jié)：1、八一學(xué)校還算可以，畢竟女孩子到了青春期的時(shí)候能上一個(gè)校風(fēng)較好的中學(xué)，八一的初中在海淀公立私立初中里能排到20名左右。2、以后私立初中因?yàn)槟芷�尖，估�?jì)會(huì)變得更好。3、西城的初中以后可能分不清重點(diǎn)與普通了吧，相對(duì)能均衡一些。4、2012年開(kāi)始，小學(xué)入學(xué)人數(shù)越來(lái)越多，等2018年我家孩子入學(xué)后，她們參加高考的時(shí)候，大學(xué)不擴(kuò)招，那時(shí)一本率、本科率會(huì)下降很多吧。

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