今年，房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)年初短暫的下行后再度連續(xù)上漲，購(gòu)房者貸款金額增加，還款壓力也相應(yīng)加大。購(gòu)房者如能精打細(xì)算，制訂合理的貸款方案，選擇合適的房貸品種，就能節(jié)省不少貸款開(kāi)支。筆者對(duì)市場(chǎng)上30余家中、外資銀行的房貸政策進(jìn)行了調(diào)研，據(jù)此提出一些房貸省錢的建議，供房貸者參考。

　　訂一個(gè)省錢的貸款方案

　　在辦理個(gè)人貸款業(yè)務(wù)之前，房貸者首先要制訂一個(gè)省錢的貸款方案，即選擇使用住房公積金貸款、商業(yè)貸款或是組合貸款。其中，住房公積金貸款利率最低，且還款自由。以15年房貸為例，目前公積金貸款的利率是3.87％，而在一般情況下商業(yè)貸款利率最低為4.158％，兩者利差28.8個(gè)基點(diǎn)。即使以后人民銀行加息，公積金貸款利率的上升幅度也低于商業(yè)貸款。因此，房貸者在制訂貸款方案時(shí)應(yīng)首先用足公積金貸款的額度，然后再選擇商業(yè)貸款。

　　有了貸款方案后，購(gòu)房者還須選定還款方式。還款方式基本有等額本息和等額本金兩種。等額本息還款方式每月歸還的本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變，還貸壓力均衡。等額本金還款方式每月歸還的本金相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)呈先高后低，逐月遞減，利息總負(fù)擔(dān)較少。兩者還款方式相比，等額本金比等額本息的總還款額要少。對(duì)收入較高、預(yù)計(jì)將來(lái)收入大幅增長(zhǎng)或準(zhǔn)備提前還款的房貸者，應(yīng)選擇等額本金的還款方式。

　　此外，有一個(gè)容易被房貸者忽略的地方是貸款費(fèi)用。在辦理商業(yè)貸款時(shí)，一般會(huì)產(chǎn)生貸款合同公證費(fèi)、保險(xiǎn)(資訊論壇產(chǎn)品)費(fèi)、抵押登記費(fèi)、貸款合同工本費(fèi)、評(píng)估等費(fèi)用，總金額有幾千元。大部分銀行在發(fā)放住房貸款時(shí)，這些費(fèi)用都由房貸者本人承擔(dān)，但也有少數(shù)銀行全額免去上述費(fèi)用，因此，房貸時(shí)可以選一個(gè)收費(fèi)較為優(yōu)惠的銀行。

　　多方比較享受低利率

　　確定貸款方案后，如有商業(yè)貸款或部分商業(yè)貸款的還須考慮貸款利率的下浮幅度、適用利率的期限檔次和浮動(dòng)方式三大因素。就房貸利率下浮幅度而言，目前各銀行對(duì)首套房都按基準(zhǔn)利率下浮30％執(zhí)行，但對(duì)首套房認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)不一。如房貸者購(gòu)買過(guò)多套商品房，只要把之前的房貸結(jié)清，有部分銀行也認(rèn)可其為首套房，同意房貸者享受基準(zhǔn)利率下浮30％的待遇。房貸者貸款時(shí)可以比較多家銀行的利率政策，爭(zhēng)取享受基準(zhǔn)利率下浮30％的利率下限。非首套房的房貸者，比較了各家銀行貸款利率后盡可能選擇接近基準(zhǔn)利率下浮30％的貸款銀行。

　　另一個(gè)省錢的因素是適用基準(zhǔn)利率的期限檔次。一般情況下，期限檔次由貸款年限決定，然而，有部分銀行為了爭(zhēng)取個(gè)貸客戶，對(duì)貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行了品種創(chuàng)新，如有的銀行采取了“3%2BN”的還款方式。以15年期限檔次為例，所謂“3%2BN”還款方式即貸款后第一個(gè)三年采用三年期貸款利率，后12年則采用五年以上的貸款利率。也有銀行采用“5%2B5%2B5%2B…”的利率還款方式，即在貸款的存續(xù)期內(nèi)采用5年期貸款利率。今年上半年有銀行采用了“3%2B3%2B3%2B…”更優(yōu)惠的利率還款方式。以上述“3%2BN”的利率還款方式為例，再加上基準(zhǔn)利率下浮30％，前三年的利率為3.78％，低于按5年以上基準(zhǔn)利率下浮30％后的4.158％，大大節(jié)省了還款利息。

　　尋找低利率要考慮的第三個(gè)因素是利率的浮動(dòng)方式即調(diào)整頻率。目前大部分銀行約定，如遇人民銀行基準(zhǔn)利率調(diào)整，在下一年的1月1日對(duì)貸款利率進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。也有少部分銀行允許客戶按借款日浮動(dòng)，即遇人民銀行基準(zhǔn)利率調(diào)整，貸款利率在放款每滿1年后再進(jìn)行調(diào)整。由于我國(guó)目前利率處于底部區(qū)域，未來(lái)有加息的預(yù)期。在這種情況下，利率調(diào)整的頻率越長(zhǎng)對(duì)房貸者越有利。當(dāng)然，房貸者如采用固定利率貸款也是個(gè)選擇，不過(guò)，目前只有極個(gè)別銀行開(kāi)設(shè)固定利率貸款業(yè)務(wù)，且利率超過(guò)6％，即使考慮未來(lái)加息預(yù)期，似也偏高了。

　　巧選貸款品種盤活資產(chǎn)

　　房貸者根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇合適的貸款品種也是房貸省錢的一條重要途徑。目前銀行主要有三類貸款品種可供房貸者選擇。對(duì)事業(yè)剛起步的年青人來(lái)說(shuō)，可以選擇“氣球貸”。“氣球貸”是一種全新還款方式的房貸產(chǎn)品，其利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。由于“氣球貸”前期還款金額較小，到期后才將剩余貸款本金一次性償還，其最大特點(diǎn)是月供壓力小。年青人開(kāi)始工作時(shí)收入較少，負(fù)擔(dān)不起較大的月供壓力，在事業(yè)逐漸穩(wěn)定后收入會(huì)逐步提升，5年、10年后收入或?qū)⒋蠓�增加，屆時(shí)完全有能力一次性歸還剩余本金。

　　對(duì)事業(yè)有成或有一定積蓄的房貸者來(lái)說(shuō)，可選擇“以存抵貸”的貸款品種。當(dāng)房貸者手頭有余錢時(shí)，可以隨時(shí)通過(guò)網(wǎng)上銀行等自助設(shè)施部分提前還款或全部提前還款，還款資金當(dāng)天不用向銀行支付利息，由于貸款利率大于活期存款利率，這樣可以幫助房貸者省去部分利息。同時(shí)，房貸者在需要用錢時(shí)可以隨時(shí)從銀行借出，如進(jìn)行新股申購(gòu)等。在股市恢復(fù)上升時(shí)期，打新股收益率大于貸款利率，房貸者可以在新股申購(gòu)時(shí)將錢取出來(lái)打新股獲取高收益，在無(wú)新股申購(gòu)時(shí)將資金轉(zhuǎn)回銀行，“以存抵貸”可節(jié)約貸款利息。

　　收入較為穩(wěn)定、均衡的房貸者可選擇增加還款頻率的貸款，如有銀行推出的“雙周供”產(chǎn)品，房貸者可將還款方式從原來(lái)每月還款一次改為每?jī)芍苓�款一次，每次還款額為原月供的一半，卻可以大大減少購(gòu)房者的利息負(fù)擔(dān)。如一筆50萬(wàn)元30年期的按揭貸款，利率按4.158％計(jì)算，采用“雙周供”還款比按月等額還款可節(jié)省貸款利息61627元，節(jié)省比例高達(dá)16.4％。“雙周供”房貸品種適合每月有固定收入，還有其他收入來(lái)源的房貸者。就在寫完這篇房貸省錢的文章時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了今年1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的報(bào)告，筆者讀后認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱銷的時(shí)間段已過(guò)去，二手房?jī)r(jià)格可能觸頂，新房?jī)r(jià)格或?qū)㈤_(kāi)跌，買房最省錢的辦法還是等待房?jī)r(jià)回落之時(shí)。

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