跟投資股票一樣，投資房產(chǎn)也要學(xué)會(huì)“換籌”。

　　從未來(lái)發(fā)展看，房?jī)r(jià)上漲將告別“齊步走”的年代，各個(gè)板塊的上漲幅度也不一樣，有些板塊存在缺陷，漲幅就會(huì)比較有限，而有些板塊卻蘊(yùn)含巨大的升值潛力，因此為了獲得更大的投資收益，“換籌”是一種可行的操作方式。另外，“換籌”還具有減少投資負(fù)擔(dān)的作用。不管怎么說(shuō)，房產(chǎn)投資通過(guò)適當(dāng)?shù)?ldquo;換籌”，可以讓投資者更輕松，或者進(jìn)一步優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。

　　當(dāng)然，“換籌”也是一項(xiàng)需要講究技巧的行為，需要投資者在經(jīng)過(guò)認(rèn)真考慮分析之后，做出正確的選擇，才能確保成功，否則，只會(huì)越換越差，反而得不到理想的結(jié)果。

　　房產(chǎn)投資也可“換籌”

　　通過(guò)“換籌”，羅先生獲得了更大的投資收益。此前，羅先生在位于上海徐匯區(qū)梅隴鎮(zhèn)的一個(gè)新村內(nèi)擁有兩套住宅，都是小戶型。當(dāng)初之所以選擇在這里投資，他主要是考慮到梅隴新村距離地鐵1號(hào)線錦江樂(lè)園站很近，能夠吸引到工作在人民廣場(chǎng)、徐家匯附近的白領(lǐng)前來(lái)租住；同時(shí)地鐵房一直是市場(chǎng)熱點(diǎn)，未來(lái)轉(zhuǎn)讓出去更為便捷。

　　房產(chǎn)投資會(huì)受到諸多因素影響，交通只是其中一個(gè)組成部分。因?yàn)榭拷�地鐵，梅隴新村的確有不少白領(lǐng)前來(lái)租住，但由于整個(gè)區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū)，消費(fèi)水平一般，而且諸如商業(yè)等配套設(shè)施一般，因此雖然在交通方面有優(yōu)勢(shì)，但無(wú)法吸引到更高層次的租客，租金上漲幅度一直不溫不火。

　　這還不是最為主要的。房?jī)r(jià)的緩步上漲，讓羅先生感到有必要進(jìn)行調(diào)整。通過(guò)他的觀察，自2007年初到今年年初的兩年多時(shí)間里，梅隴新村的老工房?jī)r(jià)格上漲幅度不大，單價(jià)上漲3000元左右，漲幅約三成多。而他同時(shí)發(fā)現(xiàn)，有不少板塊內(nèi)的房?jī)r(jià)漲幅要大于這個(gè)水平。如九亭板塊因?yàn)榈罔F9號(hào)線的建成通車，使得區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)40％。

　　在今年年初，他出售了梅隴新村內(nèi)兩套房產(chǎn)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)寶山上大板塊，因?yàn)樗�發(fā)現(xiàn)，隨著軌道交通7號(hào)線建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)，板塊地段價(jià)值會(huì)得到進(jìn)一步提升，這也預(yù)示著，上大板塊的房?jī)r(jià)上漲空間還不小。而市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程也印證羅先生當(dāng)初的想法，他以9300元/平方米買進(jìn)的一套三房，目前已經(jīng)漲到到了15000元/平方米左右，漲幅超過(guò)50％。而反觀梅隴新村的房?jī)r(jià)，雖然從年初的11000元/平方米漲到了15000元/平方米左右，但是漲幅只有36％，相比上大板塊來(lái)說(shuō)還是有不小的差距。

　　專家表示，樓市發(fā)展至今，相對(duì)較為成熟，基本告別了齊頭并進(jìn)的年代，各個(gè)板塊房?jī)r(jià)出現(xiàn)分化，因此有些配套設(shè)施一般，或者地段價(jià)值提升空間不大的板塊，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲空間也有限，這種情形對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)是不利的。因此如果碰到了這個(gè)問(wèn)題，不妨通過(guò)“換籌”方式來(lái)解決。

　　除了獲得更大的投資收益之外，房產(chǎn)投資“換籌”還能起到減輕投資者的負(fù)擔(dān)的作用。如原本因投資房產(chǎn)而負(fù)債，則可以通過(guò)“以大換小”的方式將負(fù)債去掉，還可將租金收益變成凈收益。

　　巧妙“換籌”贏先機(jī)

　　房產(chǎn)投資如何“換籌”呢？專家表示，“換籌”的目的主要是獲得更大的投資收益，因此可以圍繞這個(gè)宗旨來(lái)進(jìn)行，故可以從以下幾個(gè)方面來(lái)考慮，如換到上漲潛力更大的區(qū)域，或者換到租金收益更高的區(qū)域等等。我們可以通過(guò)解析一些有經(jīng)驗(yàn)的投資者的操作技巧，來(lái)了解如何“換籌”。

　　抓住市場(chǎng)熱點(diǎn)

　　尋找市場(chǎng)熱點(diǎn)來(lái)“換籌”，無(wú)疑是一種較為省力的做法。

　　【案例1】早在去年年初，劉先生就聽(tīng)到了浦東、南匯兩區(qū)合并的傳聞，于是他預(yù)感到距離市區(qū)最近的周浦鎮(zhèn)房?jī)r(jià)將會(huì)迎來(lái)一波上漲行情，于是在年初，他便把自己原有一套位于高橋板塊的房產(chǎn)拋售出去，并以8200元/平方米的價(jià)格在周浦購(gòu)買了一套次新房，現(xiàn)在已經(jīng)漲到11500元/平方米左右。

　　【解析】無(wú)數(shù)個(gè)案例證明，但凡能夠形成巨大利好的消息，均能刺激房?jī)r(jià)上漲。如一年多以前，軌道交通9號(hào)線建成通車，七寶的房?jī)r(jià)便在臨近通車的幾個(gè)月里，月均漲幅達(dá)10％，如今七寶有少量二手房?jī)r(jià)格已沖高到20000元/平方米。因此投資者如有“換籌”打算，應(yīng)盡量多考慮熱點(diǎn)板塊，如軌道交通或者與大型市政規(guī)劃有關(guān)的區(qū)域。

　　以小換大吸納藍(lán)籌

　　有一些物業(yè)長(zhǎng)期看好，如別墅等，因此有實(shí)力的投資者不妨將手中原有的升值潛力一般的物業(yè)換成這類物業(yè)，以獲得更大的收益。

　　【案例2】徐女士賣掉一套兩房，加了一些資金重新購(gòu)進(jìn)一套別墅。徐女士原有的那套房產(chǎn)為次新房，位于閔行區(qū)古美社區(qū)，該社區(qū)經(jīng)過(guò)最近幾年發(fā)展，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到高位，若無(wú)重大利好刺激，未來(lái)若干年上漲幅度也僅與市場(chǎng)平均水平相當(dāng)，于是她果斷售出這套房產(chǎn)，轉(zhuǎn)而在浦東買進(jìn)一套別墅。

　　【解析】在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，徐女士的做法很有道理。上海美聯(lián)物業(yè)有關(guān)人士表示，自2005年以來(lái)，別墅項(xiàng)目用地受到控制，未來(lái)放開(kāi)的可能性也很小，因此未來(lái)別墅價(jià)格將會(huì)隨著供應(yīng)的減少而上漲。

　　當(dāng)然，這種“換籌”方式需要投資者以長(zhǎng)期投資的理念來(lái)對(duì)待。因?yàn)閺哪壳皝?lái)看，別墅項(xiàng)目的漲幅不見(jiàn)得超過(guò)公寓。但在未來(lái)一段時(shí)間，隨著市場(chǎng)對(duì)別墅項(xiàng)目需求的增加，其價(jià)格自然會(huì)水漲船高。

　　“低租換高”也有利

　　低租金區(qū)域換到高租金區(qū)域，同樣也是一種“換籌”的技巧。

　　【案例3】王先生售出虹口區(qū)魯迅公園附近的一套三房，在思南路上重新買了一套酒店式公寓。提起自己的“換籌”想法，王先生表示思南路附近受境外人士青睞，而魯迅公園附近主要是白領(lǐng)，即使三房租金也不如酒店式公寓的高。

　　【解析】房?jī)r(jià)不斷上漲、或者持續(xù)出租，都會(huì)產(chǎn)生收益。因此在房?jī)r(jià)上漲空間相當(dāng)?shù)那闆r下，如果租金水平更高，投資收益肯定更大。對(duì)于這種“換籌”方式，投資者需要注意的是一定要對(duì)兩個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲空間做出預(yù)判。當(dāng)然，在一般情況下，高租金區(qū)域房?jī)r(jià)上漲空間也不會(huì)低于低租金區(qū)域。

　　“套現(xiàn)”減輕房貸負(fù)擔(dān)

　　還有一種“換籌”方式，就是通過(guò)以大換小的方式“套現(xiàn)”減輕負(fù)債。

　　【案例4】朱先生決定將一套位于中環(huán)線附近兩房出售，然后在市中心購(gòu)買一套面積小一點(diǎn)的房子。談到自己的想法，朱先生表示主要是考慮現(xiàn)在這套房產(chǎn)仍有按揭貸款，每月需向銀行歸還4000余元，因此租金收入無(wú)法歸己所有。現(xiàn)在這套兩房的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較大幅度的上漲，而如果售出這套房產(chǎn)，還清銀行貸款之后所得資金可在市中心購(gòu)買一套面積較小的酒店式公寓，通過(guò)轉(zhuǎn)換，每月可獲得固定的租金收益。

　　【解析】如果所投資的房產(chǎn)仍有按揭貸款，每月租金所得用于還貸之后所剩無(wú)幾。與其這樣，在當(dāng)前房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度上漲的情況下，就可以考慮將獲利“套現(xiàn)”，通過(guò)以大換小的方式，先將負(fù)債歸零，而后再投資小一點(diǎn)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以獲得長(zhǎng)期的租金收益。當(dāng)然，這種“換籌”的訣竅在于要找到租金水平較高的物業(yè)。

　　“換籌”也需考慮成本

　　毋庸置疑，“換籌”會(huì)產(chǎn)生成本，因此投資者應(yīng)該考慮成本問(wèn)題。應(yīng)該明確的是，“換籌”并不適合所有的投資者。就跟投資股票一樣，如果手中擁有的股票是一支牛股，漲勢(shì)強(qiáng)勁，自然沒(méi)有必要去換它。只有當(dāng)手中所擁有的房產(chǎn)上漲空間有限，而且后勁不足時(shí)，才有必要考慮“換籌”。

　　“換籌”時(shí)需要考慮的成本除了出售原有房產(chǎn)、買進(jìn)新房產(chǎn)過(guò)程中所產(chǎn)生的中介傭金、稅費(fèi)等費(fèi)用之外，尤其要考慮時(shí)間成本。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)快速上漲階段，幾乎每隔一周，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲三五萬(wàn)元，因此傭金、稅費(fèi)等與之相比并不算多。在此，專家建議投資者在換籌時(shí)，盡量縮短交易時(shí)間，尤其是出售與買入之間的時(shí)間間隔一定不能過(guò)長(zhǎng)。

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